申应林：去库存仍是桂林楼市主题，走外销要发挥网络优势

2016年4月2日桂林房天下成功举办“新局·谋变” 2016桂林房地产发展峰会 暨互联网+地产转型创新交流会。活动当天，地产风云人物、明星操盘手、学术大家云集论坛，充分展现企业风采、深入探讨房地产行业变革。

在过去的几年中，桂林的房产经济得到很大的发展，但“去库存”仍是桂林房市未来主题。到2016年为止，桂林市目前的库存总量为586万平方米，按年销售量385万平方米的速度来说，销售周期为18个月，其中住宅地产占420万平方米，销售周期为14.5个月，剩下为商业地产，销售周期超过30个月。按照中国科学院发布的《中国房地产白皮书》，销售周期应该在6个月到18个月的幅度。少于6个月，是出现了供不应求的状况，造成价格上涨；超过18个月，就是趋近于饱和，就滞销了，会造成价格下降。桂林地产销售周期在18个月的临界线上，去库存的任务仍然是艰巨的。

桂林房地产发展的趋势

桂林房地产今后的发展趋势应从三个方面出发。其一，政府层面来讲，政府要在规划、产业布局上进行调整，大量的商业对于我们这样小城市来说，压力很大。在物业方面来说要从产品的类型、业态形式及区域进行调整。其二，从企业层面来讲，我们的企业在制定我们的生产计划时，要以销定产，来适应市场的需求。后，我们要积极地去库存，寻找更多的营销渠道。

近年来中央出台很多有利的政策，对桂林去库存有很大的帮助。但我们还有一个重要的任务是，作好房地产的外销。这也是为什么我很感兴趣于房天下的活动，因为，我们可以利用更多的渠道来拓展桂林地产销售。

桂林地产走外销有自身优势

首先、桂林知名度高，“桂林山水甲天下”无人不知无人不晓。再是、桂林在建设国际旅游城市的过程中取得很大的发展，未来前景很好。高速公路四通八达，航空建设、两经济圈都已经建设完善。桂林是历史文化名城。同时，桂林的疗养院非常多，生态环境非常好。

桂林房地产外销现状如何？

桂林房地产外销有一定的基础，上述几个优势就是基础。从2012年开始，桂林每年保持30%的外销率，比较稳定，相对于其他的城市有一定优势。外销的来源中的60%主要来源于广西其他的城市，40%来源于湖南、广东、东三省。外销的因素中主要以养老、旅游、就业为主。

为什么桂林地产外销没有做起来？

重要的一个，因缺乏压力而缺乏动力。桂林地产的70%都是内销售，所以企业间在窝里斗，而走出去是需要实力，需要大量的投资的。其次，缺乏有力的组织。从政府层面、协会层面、行业层面来说，没有一个真正的组织去做这件事。后，还没有找到一个好的方法。比如说，房天下在有500家平台，如果能利用好网络的力量，业界互通有无，桂林也许能用外销的法子冲出一条血路。

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